Qu'est-ce que la loi Cosse ? Comment en profiter pour défiscaliser ?

L'incitation fiscale est un moteur, souvent mis à contribution, dans l'accompagnement des mesures gouvernementales pour promouvoir le logement. Son efficacité n'est plus à prouver !

Il suffit de répertorier ou de se remémorer le grand nombre de textes visant, depuis des décennies, le même objectif, avec des méthodes comparables pour s'en persuader (loi Pinel, loi LNMP, loi Malraux, loi De Normandie, loi Borloo, loi Robien, loi Demessine…). La plupart se sont ingéniées à proposer des dispositifs de défiscalisation liés à la création ou à l'acquisition de programmes locatifs neufs ou de rénovation de l'habitat ancien. La loi Cosse propose d'agir directement sur la fiscalité foncière des logements locatifs, contre un encadrement du montant des loyers.

Présentation de la loi Cosse

La loi Cosse et connue aussi sous les appellations de loi "loyer abordable" ou de loi "Cosse ancien". En vigueur depuis le 1^e février 2017, sa validité, initialement prévue jusqu'au 31 décembre 2019, a été prolongée jusqu'à la fin de l'année 2022. Du nom de la ministre du logement et de l'habitat durable en poste en 2016, elle est motivée par la volonté de contenir la flambée galopante du montant des loyers dans certaines zones géographiques sensibles bien répertoriées. Le but vise à permettre l'accès à la location de ménages à revenus modestes dans certains quartiers urbains ou certaines zones géographiques, afin d'y maintenir une mixité sociale. La loi Cosse propose un niveau de déduction fiscale à géométrie variable, sur les revenus fonciers, en fonction de la localisation du bien et du montant des loyers pratiqués. Cette déduction peut atteindre 85 %. En contrepartie, les bailleurs doivent s'engager pour des durées de 6 ans, portées à 9 ans en cas de subventions accordés pour d'éventuels travaux. Les engagements de chacune des parties sont officialisés, garantie et sécurisé par une convention signée ave l'Agence nationale de l'habitat.

La loi Cosse a remplacé les lois "Borloo ancien" et "Besson ancien".

Pourquoi signer une convention avec l'Anah ?

Cet établissement public est habilité à appliquer sur le terrain, la politique de l'état en matière de développement et d'amélioration des logements privés. À ce titre, elle instruit les dossiers de subventions liés à la rénovation de l'habitat ancien. Elle détient également une délégation d'information, d'instruction, de gestion et de contrôle des dossiers de subventions en cours et doit veiller au respect des règles d'accès aux aides publiques.

La convention est donc le contrat que le propriétaire-bailleur conclut avec l'organisme public, garant de la bonne fin de l'accord dans les droits et devoirs de chacun, pendant la durée prévue par la loi. D'un coté, elle confirme au bailleur l'engagement de l'état au sujet des aides et les déductions fiscales accordées pour rénover le bien dans le cadre de la loi Cosse. De l'autre, elle assure à l'état, que ces fonds seront effectivement utilisés pour loger des foyers à revenus limités, au prix inférieurs au plafond défini par la loi, pour la zone concernée, pendant la période définie.

Si le propriétaire-bailleur demande et accepte une subvention pour financer une partie des travaux de rénovation, la durée de location conventionnelle est rallongée de 3 années. De 6 ans sans aide, elle s'établit à 9 ans avec une subvention.

Conditions requises pour profiter de la loi Cosse

Pour entrer dans le cadre d'application de la loi Cosse, le bien et le locataire doivent remplir un certain nombre de pré-requis.

Le logement

Le logement est l’une des premières conditions, mais il doit répondre aux critères suivants :

• récent ou ancien, il doit être loué vide ;
• il doit constituer la résidence principale du locataire ;
• le niveau d'isolation thermique doit se situer parmi les classes A à E du diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour toutes les offres de location. Le classement F ou G est un motif impératif de rejet du dossier.

Durée de la location et bail

Le bien doit faire l'objet d'un nouveau bail. Si le bien est loué avant la convention, le bail doit être renouvelé aux nouvelles conditions. Le logement doit être loué sur l'ensemble de la durée contractuelle prévue par la convention. En cas de départ de l'occupant, il doit être immédiatement remis à la location.

Le locataire

Pour être admis au bénéfice de la loi Cosse, ni le locataire ni l'un des membres de son foyer fiscal ne doivent avoir de lien de parenté proche avec le propriétaire (ascendant ou descendant).

Les revenus du locataire doivent être inférieurs aux plafonds prévus par la loi, pour la zone concernée et compris dans les limites imposées par la convention de location avec l'Anah.

Exemples de plafonds de revenus

Pour une personne seule :

• Paris et Ile-de-France, 13 268 pour un loyer très social ou 24 116 € pour un loyer social ;
• Autres Régions métropolitaines, 11 531 € pour un loyer très social ou 20 966 € pour un loyer social.

Plafonds de revenus pour un couple :

• Paris et Ile-de-France, 21 626 € pour un loyer très social ou 36 042 € pour un loyer social ;
• Autres Régions métropolitaines, 11 531 € pour un loyer très social ou 20 966 € pour un loyer social.

Plafonds de revenus pour un couple et une personne à charge (au sens du code des impôts):

• Paris et Ile-de-France, 23 348 € pour un loyer très social ou 47 247 € pour un loyer social ;
• Autres Régions métropolitaines, 20 203 € pour un loyer très social ou 33 670 € pour un loyer social.

Bon à savoir : il existe un grand nombre de variations, tant dans la différenciation des zones que dans les montants de plafonds de revenus, pour les loyers intermédiaires, les familles nombreuses, les jeunes ménages, les personnes en situation de handicap, les départements ultramarins ou les situations particulières. Il convient de se renseigner auprès de l'Anah locale.

Le montant du loyer

Le montant du loyer ne doit pas excéder le tarif maximal conventionnel, exprimé en euros par mètre-carré. Il existe 3 niveaux de loyers, variables selon la zone géographique concernée :

• loyer intermédiaire, de 9,13 à 17,55 €/m² ;
• loyer social, de 7,25 à 12,27 €/m² ;
• Loyer très social, de 5,63 à 9,55 €/m².

Positionnement des zones éligibles à la loi Cosse

Le zonage, défini, par arrêté ministériel du budget et du logement, prévoit 5 zones géographiques éligibles à la loi Cosse. Elles sont réparties sur l'ensemble du territoire national, en fonction de la tension locative locale générant un fort montant de loyers :

• Zone A bis : Paris et la petite couronne ;
• Zone A : Ile-de-France proche de Paris, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice.
• Zone B1 : autres villes > 250 000 h, Grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, Les DOM, Corse.
• Zone B2 : autres villes > 50 000 h,
• Zone C : communes < 50 000 habitants.

Pour repérer précisément une zone du territoire ou le détail du zonage par ville, tapez "Connaître la zone de sa commune" dans votre navigateur WEB favori.

Avantages fiscaux pour les propriétaires-bailleurs sous convention loi Cosse

Les déductions fiscales à espérer d'une convention loi Cosse sont définies par la zone d'investissement et/ou la catégorie de loyer.

Taux de réduction applicables pour les zones A bis, A, B1 :

• 30 % sur les revenus fonciers bruts, pour les loyers intermédiaires ;
• 70 % sur les revenus fonciers bruts, des loyers sociaux ou très sociaux ;
• 85 % sur les revenus fonciers bruts soumis au régime de l'intermédiation locative.

Taux de réduction applicables en zone B2 :

• 15 % pour les loyers intermédiaires ;
• 50 %, pour les loyers sociaux ou très sociaux ;
• 85 % sur les revenus fonciers bruts soumis au régime de l'intermédiation locative.

Taux de réduction applicables en zone C :

• 50 % sur les revenus fonciers bruts, des loyers sociaux ou très sociaux pour les logements ayant exigé des travaux de rénovation ;
• 85 % sur les revenus fonciers bruts soumis au régime de l'intermédiation locative. 85 % sur les revenus fonciers bruts soumis au régime de l'intermédiation locative.

L’intermédiation locative

Dans ce paragraphe, apparaît la nouvelle notion d'intermédiation locative. Il s'agit de l'intervention d'un tiers social, comme une association, qui assure la location ou la sous-location pour le propriétaire. Dans ce mode de fonctionnement, le tiers social, agréé par la préfecture devient locataire du logement, qu'il sous-loue à l'occupant. C'est donc lui qui prend donc en charge le paiement des loyers, des charges et autres travaux d'entretien ou de remise en état du logement.

Le propriétaire peut aussi signer un mandat de gestion avec une Agence immobilière à but Social (AIS), elle aussi agrée par la préfecture. Cet intermédiaire sélectionne les locataires, rédige le bail et perçoit les loyers et charges pour le compte du propriétaire. La garantie de paiement est, par contre, facultative.