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Acheter un immeuble : quel programme de défiscalisation adopter ?

Acheter un immeuble : quel programme de défiscalisation adopter ?

L’achat d’un immeuble représente un lourd investissement. Il est donc important de bien choisir son bien immobilier et d’adopter la meilleure stratégie fiscale.

Pour un investisseur expérimenté, il peut être intéressant d’intégrer dans son patrimoine un immeuble entier. L’achat d’un immeuble de rapport permet au propriétaire de bénéficier d’une décote de 10 à 20 % et d’une fiscalité favorable. Certains décident même de vivre dans un des appartements et de revendre les autres au fur et à mesure de leurs besoins. Quel programme de défiscalisation adopter pour l’achat d’un immeuble ? Explications.

Achat d’un immeuble : neuf ou ancien ?

Le premier choix qui s’impose au futur propriétaire est de savoir s’il souhaite acheter un immeuble neuf ou ancien. L’ancien représente une grande partie des ventes immobilières et cela pour plusieurs raisons. D’abord, un bien immobilier ancien est 20 à 30 % moins cher qu’un logement neuf à l’achat. L’investisseur bénéficie également d’un choix plus important et a la possibilité de trouver un bien avec beaucoup de charme. S’il effectue des travaux, il pourra réaliser une plus-value importante à terme. Enfin, en achetant un bien déjà existant, le futur acquéreur évite toute mauvaise surprise.

L’achat d’un immeuble neuf présente aussi des avantages. En effet, il ne nécessite pas de gros travaux avant 10 à 20 ans. Par ailleurs, en cas de dommage, le propriétaire peut faire valoir la garantie décennale pendant les 10 années qui suivent la livraison de l’immeuble. La garantie de parfait achèvement et la garantie biennale s’appliquent également. La plupart des logements neufs sont totalement équipés et bénéficient d’une très bonne isolation thermique et phonique.

Bien choisir son immeuble

Après avoir défini si vous souhaitez vous tourner vers le marché immobilier neuf ou ancien, il vous faudra bien choisir votre immeuble. Pour cela, il faut d’abord définir vos objectifs. Effectivement, si vous voulez bénéficier d’un revenu complémentaire à la retraite, votre investissement devra être amorti avant la fin de votre vie active. Si vous souhaitez transmettre l’immeuble à vos héritiers, préférez la donation-partage pour assurer sa pérennité. Dans ce cas, il est conseillé d’opter pour le régime de l’indivision qui permet de rester gérant de l’intégralité de son bien. Enfin, si vous achetez un immeuble pour faire fructifier votre patrimoine, il est important de bien calculer le prix à partir duquel votre investissement devient rentable. Une agence immobilière peut vous aider à réaliser ce type d’investissement.

L’emplacement de l’immeuble ne doit pas être négligé. Privilégiez les quartiers proches du centre-ville, bien desservis par les transports et à proximité des commerces, des écoles ou universités. N’hésitez pas à prendre connaissance du marché immobilier autour de l’immeuble que vous envisagez d’acheter avant de vous lancer.

Le calcul de la rentabilité de votre achat ainsi que l’analyse des diagnostics immobiliers font aussi partie des éléments majeurs à prendre en compte. En effet, ces derniers permettent d’avoir un aperçu de l’état de l’immeuble et des lots qui le composent.

Investir dans un immeuble : quel programme de défiscalisation ?

Investir dans un immeuble vous permet de défiscaliser. Vous aurez le choix entre quatre grands programmes de défiscalisation.

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % sur une durée de 9 ans pour l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le bien doit être meublé et équipé, et avoir le statut de résidences de services (hors résidences de tourisme). Cette réduction d’impôt concerne les contribuables disposant de la qualité de loueurs en meublé non professionnels au moment de l’acquisition de l’immeuble. L’avantage de ce dispositif réside également dans le fait de pouvoir récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien et la possibilité de combiner la réduction d’impôt avec la déduction des intérêts d’emprunt afin de réaliser une opération fiscalement neutre sur 10 à 20 ans.

Le statut LMNP est ouvert à toute personne exerçant l’activité de location meublée non professionnelle. En fonction du montant de vos recettes, vous pourrez opter pour le régime du micro-BIC (inférieures à 23.000 euros) permettant de profiter d’un abattement de 50 % ou le régime réel (supérieures à 70.000 euros ou sur demande) donnant la possibilité de déduire l’ensemble des charges et les amortissements. Avec ce statut, vous ne créez pas de déficit foncier comme c’est le cas en location vide.

La <loi Pinel est un dispositif de défiscalisation créé pour stimuler la relance de l’investissement immobilier des particuliers. Elle permet de déduire fiscalement jusqu’à 21 % du prix d’achat d’un logement neuf. Pour bénéficier de cet avantage, il faut investir dans un bien immobilier neuf et s’engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %. Le logement doit également être situé dans la zone A, A bis ou B1. Au-delà de cet avantage fiscal, le dispositif Pinel autorise le propriétaire à louer son bien à ses ascendants et descendants.

La loi Malraux est un programme de défiscalisation intéressant lors de l’achat d’un immeuble. En investissant dans un bâtiment à rénover, les contribuables peuvent prétendre à une réduction d’impôt qui s’applique sur le montant des travaux. Le bien doit néanmoins être situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Si le bâtiment bénéficiant de travaux de restauration se situe dans un quartier ancien dégradé ou en secteur sauvegardé, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux, plafonnée à 400.000 euros sur 4 ans.

Ainsi, le choix de votre dispositif de défiscalisation pour l’achat d’un immeuble dépendra essentiellement de votre profil. Pour découvrir les solutions de défiscalisation adaptées à votre situation, n’hésitez pas à utiliser un simulateur en ligne. Après avoir renseigné quelques informations, cet outil vous indiquera le montant d’économies possible selon la mesure de défiscalisation choisie. Vous pouvez également faire appel à un professionnel qui vous orientera vers les dispositifs les plus favorables.

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