Quelle stratégie pour défiscaliser ses revenus immobiliers locatifs ?

Acquérir un logement en vue de le louer revient à construire un patrimoine durable et payer moins d’impôts. Dans ce secteur, de nombreux dispositifs de défiscalisation cohabitent.

L’investisseur immobilier dispose de nombreuses solutions pour éviter de subir une trop forte imposition de ses revenus locatifs. Loi Pinel, loi Malraux, résidences services en location meublée, usufruit locatif… Découvrez les meilleures stratégies à suivre pour défiscaliser vos revenus immobiliers locatifs.

Réaliser des travaux déductibles des revenus fonciers

Entreprendre des travaux dans son bien immobilier permet de réduire l’imposition des revenus fonciers. En effet, les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration dissociables des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement abaissent considérablement le montant d’impôt sur le revenu dû par le contribuable. Cette baisse est évidemment proportionnelle à sa tranche marginale d’imposition. Dans l’hypothèse où le montant des travaux réalisés dépasserait le montant du revenu imposable, l’excédent également appelé le déficit foncier pourra être imputé sur les autres revenus du contribuable puis sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent. Ce mécanisme fiscal est très intéressant puisqu’il permet de pérenniser la qualité du revenu locatif et de maintenir la valeur du bien immobilier.

Investir dans le neuf pour bénéficier des effets de la loi Pinel

Si vous ne souhaitez pas investir dans un bien immobilier ancien nécessitant la réalisation de travaux, vous pouvez vous orienter vers l’immobilier neuf tout en bénéficiant de la loi Pinel. La loi Pinel remplace le dispositif Duflot depuis le 1er septembre 2014 et permet de déduire une partie du prix du logement de ses impôts. La réduction d’impôts est fixée à 12 % si vous vous engagez à louer le bien acquis pour une durée de 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans, 21 % pour une durée de 12 ans. L’avantage se calcule sur la base d’un plafond maximum de 300.000 euros.

Investir dans une résidence services en location meublée

Ce type de produit immobilier place l’investisseur sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui permet de réduire de ses recettes locatives les charges et pratiquer des amortissements. Ainsi, sur le plan fiscal, les revenus locatifs ne sont pas imposables pendant au moins une vingtaine d’années. Par ailleurs, aucun plafond de ressources et de loyers n’est fixé pour les locataires.

Autre alternative : le dispositif Censi-Bouvard offrant une réduction d’impôts correspondant à 11 % du prix du logement sur 9 ans. L’avantage maximal atteint 33.000 euros sur 9 ans. Attention cependant, ce dispositif ne s’applique pas aux résidences de tourisme neuves et son avantage fiscal est appelé à disparaître dès 2019.

Défiscaliser avec le dispositif Cosse ancien

En vigueur depuis le 1er février 2017 jusqu’au 31 décembre 2019, ce dispositif de défiscalisation immobilière permet de profiter d’un abattement jusqu’à 85 % à condition de respecter le plafond de ressources et de loyers imposé pour les locataires. Rappelons que cette loi a pour objectif de remettre des logements du parc privé sur le marché pour des loyers modérés. Concrètement, le logement est loué vide sous le régime fiscal des revenus fonciers. Lorsque le contribuable déclare ses loyers à l’administration fiscale, il bénéficie d’un abattement variant de 15 à 85 % de ses loyers, selon le caractère social ou très social de la location. Enfin, le dispositif Cosse dans l’ancien n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

Rénover un bien en centre-ville avec la loi Malraux

Il y a peu de temps, l’investissement locatif en loi Malraux était réservé aux personnes disposant de revenus élevés et fortement imposées. Cette opération de défiscalisation, désormais exclue du plafonnement des niches fiscales, s’est démocratisée. Le principe de cet investissement est le suivant : vous achetez un logement dans un immeuble de caractère à rénover et une part du montant des travaux de restauration est déduite de vos impôts. En échange, vous devez vous engager à louer ce bien pendant 9 ans. Il est important de préciser que pour entrer dans le cadre de la loi Malraux, l’immeuble doit avoir un intérêt architectural ou historique et être situé dans un périmètre déterminé. La localisation de l’immeuble a toute son importance puisque le taux de la réduction en dépendra. Cette dernière est calculée sur un plafond de 400.000 euros sur 4 ans maximum.

Investir dans un bien immobilier classé monument historique

Pour bénéficier de ce dispositif, le contribuable doit d’abord investir dans un bien immobilier classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques. Il lui faut ensuite entreprendre des travaux aboutissant à la restauration du logement. Une fois restauré, le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire. L’investisseur pourra alors profiter d’un avantage fiscal particulièrement intéressant en déduisant de ses revenus le prix d’achat, le montant des travaux et des intérêts d’emprunt. Il faut noter qu’il n’y a pas de plafond de loyers ni de ressources du locataire imposé.

L’usufruit locatif et le démembrement de propriété

Acheter la nue-propriété d’un bien immobilier permet d’investir à moindre coût en déléguant la gestion de l’usufruit. La nue-propriété correspond à environ 60 % de la valeur totale du bien. L’usufruit ou droit d’usage est acquis simultanément, généralement pour une durée de 15 ans, par un bailleur social ou institutionnel qui va le mettre en location, l’entretenir et encaisser les loyers. A la fin de cette période, vous récupérez le logement remis en état par le bailleur sans frais ni formalité. Vous en avez donc la pleine propriété et pouvez en profiter comme bon vous semble. Si ce système ne correspond pas exactement à un avantage fiscal, il permet de devenir propriétaire en ne payant qu’une partie du prix du logement. De plus, la taxe foncière ne s’applique pas à l’usufruit locatif et la nue-propriété n’entre pas dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour déterminer la meilleure stratégie à adopter pour défiscaliser vos revenus immobiliers locatifs, n’hésitez pas à faire une simulation en ligne. Cet outil vous indiquera quels sont les dispositifs les plus adaptés à votre profil.