Qu'est-ce que le déficit foncier ? Comment en profiter pour défiscaliser ?

Encore méconnu des investisseurs, le déficit foncier est moyen légal de réduire votre facture fiscale. De quoi s’agit-il exactement ? Comment défiscaliser grâce au déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme utilisé pour optimiser ses revenus locatifs et réduire son imposition. Seule condition pour en bénéficier : les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier. Découvrez comment profiter du déficit foncier, les avantages et contraintes de ce dispositif de défiscalisation.

Mieux comprendre le déficit foncier

Lors de la mise en location d’un bien immobilier, les revenus perçus sont imposés après déduction de certaines charges. Il s’agit notamment des charges liées à l’exploitation du bien (taxe foncière, frais d’agence), des charges liées aux intérêts d’emprunt, des charges liées aux travaux d’entretien, de réparation et de rénovation. On parle de déficit foncier dès lors que ces charges sont supérieures au revenu brut foncier. Ce déficit foncier vient ensuite en déduction des autres catégories de revenus du contribuable dans la limite de 10.700 euros par an. Le déficit excédentaire, au-delà de 10.700 euros, peut être reporté sur les revenus des 10 années suivantes.

Le déficit foncier peut être utilisé sous réserve de respecter certaines conditions. Tout d’abord, il ne concerne que les immeubles à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction. Ensuite, le propriétaire a l’obligation de louer le bien pendant une durée minimale de 3 ans et d’imposer ses revenus locatifs en régime réel. Cette obligation de location n’est pas remplie lorsque le logement est vacant, précise le Code général des impôts.

Revenus locatifs : rappel de la fiscalité

Les propriétaires bailleurs ont le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro foncier et le régime réel.

Le régime micro foncier concerne les contribuables qui encaissent moins de 15.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, ils bénéficient d’un abattement de 30 % pour prendre en compte leurs différentes charges, le solde étant imposé au taux progressif. Ce régime peut être contraignant lors de la réalisation de gros travaux de rénovation.

Quant au régime réel, il permet de déduire les charges précitées de ses revenus fonciers. Certaines, comme les travaux d’agrandissement ne sont toutefois pas concernées. Ainsi, en micro foncier, le déficit foncier ne fonctionne pas.

Comment profiter du déficit foncier pour défiscaliser ?

Le mécanisme du déficit foncier s’adresse aux contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine à moindre frais. Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’économie d’impôt générée par un déficit de 10.700 euros est importante. Par exemple, un taux marginal d’imposition (TMI) à 30 % permet d’économiser 3.210 euros, un TMI à 45 %, 4.815 euros.

L’avantage fiscal est encore plus intéressant lorsque le propriétaire perçoit déjà des revenus fonciers et achète un nouveau bien à rénover. Dans cette situation, la déduction des charges liées aux travaux lui évitera de payer des impôts sur les loyers précédents et cela créera également un déficit foncier. Prenons l’exemple d’un couple dont le TMI s’élève à 41 %, avec 15.000 euros de revenus fonciers nets et 26.000 euros de travaux. Dans cet exemple, le gain fiscal excède 10.000 euros puisque 6.150 d’impôts ont été économisés sur les loyers et 4.815 euros grâce au mécanisme du déficit foncier. Ainsi, l’utilisation du déficit foncier peut être pertinente pour profiter d’une réduction d’impôt sur son assiette globale d’imposition, dans la limite de 10.700 euros par an.

Mise en œuvre du déficit foncier : quels avantages ?

Le principal avantage de ce dispositif est qu’il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10.000 euros de réduction d’impôt par an. Il est possible de le cumuler avec d’autres dispositifs d’optimisation fiscale comme la loi Pinel, la loi Malraux ou encore la loi Monuments Historiques.

Comme évoqué précédemment, le déficit foncier peut être utilisé pour défiscaliser et réduire ses impôts. De plus, s’il est supérieur à 10.700 euros par an, le reliquat n’est pas perdu pour autant puisqu’il pourra être reporté pendant les 10 années suivantes dans cette même limite.

Des limites à ne pas négliger

Bien que le déficit foncier puisse venir réduire le revenu global et alléger l’impôt du contribuable, il ne présente pas que des avantages. En effet, la première limite concerne le mode de calcul de ce gain fiscal. Il faut savoir que si le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros par an, la part de déficit liée aux intérêts d’emprunt ne l’est pas. Elle doit être reportée sur les revenus fonciers futurs. Attention donc, aux erreurs de calculs lorsque les intérêts annuels sont supérieurs aux loyers.

Le déficit foncier présente un autre inconvénient : l’obligation de louer le logement pendant les 3 années suivant celle de la déduction. En cas de non-respect de cette obligation, l’administration fiscale sera en droit de recalculer l’impôt en ne tenant pas compte de l’existence du déficit.

Enfin, il convient de rappeler que si l’imputation du déficit foncier sur le revenu global permet de réduire l’impôt, elle n’a pas d’incidence sur les prélèvements sociaux dus sur ces mêmes revenus. Pour rappel, ceux-ci sont d’ailleurs passés de 15,5 à 17,2 % depuis le 1^er janvier 2018.

Ainsi, la nécessité de maintenir le bien en location pendant 3 ans et l’impossibilité de réduire l’assiette des prélèvements sociaux constituent les deux principales limites du déficit foncier. Malgré cela, ce mécanisme est l’une des dernières solutions pour payer moins d’impôts. Pour calculer votre déficit foncier, n’hésite pas à faire une simulation en ligne. Il vous suffit d’indiquer vos revenus locatifs perçus l’année précédente, les charges déductibles hors intérêt d’emprunt, les intérêts d’emprunt payés en N-1. Vous connaîtrez ensuite le déficit foncier de l’année, le montant imputable au revenu global et aux revenus fonciers. La part non imputée sera reportée sur les revenus des prochaines années. Pour obtenir plus d’informations sur le mode de calcul du déficit foncier, demandez conseil auprès d’un professionnel qui vous aidera à mettre en place une stratégie de défiscalisation optimale.