Comment défiscaliser ses revenus fonciers ? Quelle stratégie ?

Le déficit foncier est un mécanisme peu connu mais efficace. Il permet au contribuable percevant des revenus fonciers de réduire son impôt sur le revenu. D’autres dispositifs et stratégies peuvent vous permettre de réduire considérablement votre base imposable.

Les revenus fonciers représentent les revenus du patrimoine immobilier. Il s’agit notamment des loyers perçus des biens meublés mis en location. Ces revenus peuvent être soumis à deux régimes d’imposition différents : le régime micro-foncier et le régime réel. Quel régime choisir ? Comment défiscaliser ses revenus fonciers ? Explications.

Régime micro-foncier ou régime réel ?

Vous relevez automatiquement du régime micro-foncier lorsque vos loyers n’excèdent pas 15.000 euros par an. Votre revenu imposable est calculé par le service des impôts qui appliquera un abattement de 30 % sur le montant des loyers déclarés. En contrepartie, il n’est toutefois pas possible de déduire de charge ni constater de déficit foncier. Il est ainsi envisageable de renoncer à ce régime d’imposition pour déduire ces charges pour leur montant réel. Attention cependant, l’option pour le régime réel est valable pour l’ensemble des logements loués pendant une période de trois ans et durant laquelle vous ne pourrez pas changer d’avis.

Le régime réel s’applique lorsque vos loyers sont supérieurs à 15.000 euros par an ou si vous renoncez au régime micro-foncier. Le revenu imposable est alors déterminé par la différence entre le montant des loyers perçus et les charges. Les déficits fonciers qui résultent de dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts d’emprunt peuvent être imputés sur le revenu global, dans la limite de 10.700 euros par an.

Les dispositifs de défiscalisation Robien et Borloo

Si vous êtes soumis au régime réel d’imposition au titre de vos revenus fonciers et que vous avez acheté un logement neuf ou vétuste à réhabiliter, destiné à la location, vous pouvez peut-être obtenir un avantage fiscal qui se traduit par une déduction de vos revenus fonciers, conformément aux dispositifs de défiscalisation suivants : l’amortissement Robien classique, l’amortissement Robien recentré ou l’amortissement Borloo neuf.

L’amortissement Robien classique

L’amortissement Robien classique concerne les investissements réalisés pour l’achat de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006. En contrepartie de cette acquisition, le contribuable bénéficie d’un régime d’amortissement fiscal accéléré. En effet, il peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à 8 % du prix d’acquisition pendant les 5 premières années, à 2,5 % par an les 4 années qui suivent.

L’amortissement Robien recentré

L’amortissement Robien recentré concerne les investissements réalisés pour l’acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens entre le 1^er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. En contrepartie de cet investissement, le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à 6 % par an du prix d’acquisition pendant les 7 premières années, à 4 % par an les deux années suivantes.

L’amortissement Borloo neuf

L’amortissement Borloo neuf également appelé « Borloo populaire » est un avantage complémentaire à celui accordé dans le cadre du dispositif de défiscalisation Robien recentré. Pour en bénéficier, le bailleur doit s’engager à louer son bien à des conditions de loyers plus restrictives, à des locataires qui respectent certains plafonds de ressources.

Le dispositif de défiscalisation Cosse

Le dispositif Cosse a vocation à remplacer les anciens dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien ». Il s’adresse aux propriétaires de logements mis en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Seuls les logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à la résidence principale du locataire sont concernés. Ils doivent être situés dans les zones Abis, A, B1 et B2 du dispositif Pinel et les loyers ne doivent pas dépasser certains plafonds. L’avantage fiscal accordé prend la forme d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers, variant de 15 à 70 % selon la situation géographique du bien immobilier.

Il faut noter que la déduction octroyée dans le cadre du dispositif Cosse ne peut pas se cumuler avec les dispositifs Duflot-Pinel, Robien et Borloo, ni avec la réduction d’impôt obtenue avec le dispositif Girardin.

D’autres stratégies pour réduire ses revenus fonciers

Aujourd’hui, les revenus fonciers figurent parmi les plus taxés. Plusieurs solutions peuvent être mises en place pour réduire la base imposable.

Tout d’abord, il peut être judicieux d’entreprendre une opération de déficit foncier. Cela consiste par exemple à acquérir un immeuble nécessitant d’importants travaux de rénovation en vue d’une location à usage d’habitation. Le montant de ces travaux est considéré comme une charge qui peut alors être imputée sur les revenus fonciers perçus par le contribuable. Il est possible d’imputer jusqu’à 10.700 euros de déficit sur ces revenus globaux, le solde étant reportable sur 10 ans. Ceux qui souhaitent s’affranchir des contraintes liées à la gestion immobilière ou éviter un ticket d’entrée parfois élevé peuvent également se tourner vers les SCPI de déficit foncier.

Ensuite, vous pouvez défiscaliser vos revenus fonciers via le mécanisme de démembrement de propriété. La nue-propriété correspond à un droit immobilier distinct de l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en tirer les revenus). Lorsque le droit d’usufruit s’éteint, le nu-propriétaire devient propriétaire du bien et peut en disposer librement. Sur le plan fiscal, l’acquisition d’un démembrement de propriété permet de réduire ses revenus fonciers. Effectivement, si l’investisseur s’endette pour acquérir sa nue-propriété, il sera propriétaire d’un bien avec une charge : les intérêts d’emprunt. Sous certaines conditions, ces intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers du contribuable réduisant ainsi sa base imposable. Si vous décidez de mettre en place cette stratégie, le recours à l’emprunt in-fine peut être intéressant car la charge d’intérêt sera constante sur toute la durée du crédit.

Ainsi, l’imputation du déficit foncier reste une opération particulièrement intéressante à condition de réaliser des travaux économiquement justifiés sur les biens loués ou à louer. Défiscaliser ses revenus fonciers doit être une priorité pour les contribuables dont les avoirs immobiliers dégagent des bénéfices.