Immeuble de rapport : définition, principe d'investissement, explications

L’immobilier est un investissement qui inspire la confiance des acquéreurs. L’achat d’un immeuble de rapport peut être une solution intéressante pour bénéficier de revenus complémentaires.

L’immeuble de rapport correspond avant tout à un investissement locatif dont le but est d’être rentable. Concrètement, il s’agit pour l’investisseur d’acquérir un immeuble entier et non des biens séparés. Contrairement aux idées reçues, cette opération immobilière n’est pas uniquement réservée aux investisseurs les plus avertis. Nos conseils avant d’investir dans un immeuble de rapport.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport ou « immeuble à loyers » est apparu au 18^ème siècle pour répondre aux besoins des populations et des investisseurs souhaitant se constituer une rente. Cette opération consiste pour l’investisseur à acheter un ensemble immobilier complet afin d’en tirer un revenu. Elle s’oppose donc à la copropriété qui concerne plusieurs propriétaires.

Dans le cas de l’investissement dans un immeuble de rapport, le propriétaire considère cette acquisition comme un placement financier. Les loyers perçus sont utilisés pour régler les mensualités puis, une fois l’emprunt soldé, ils apportent une rente à l’investisseur.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport présente plusieurs avantages à connaître :

Un prix d’acquisition plus attractif

Le prix d’achat est généralement plus intéressant que pour un logement individuel. Cela s’explique notamment par le fait que ce marché est moins concurrentiel car les acquéreurs sont moins nombreux.

Des frais moins élevés

Être l’unique propriétaire d’un immeuble mis en location facilite la maîtrise des charges communes. La plupart des frais qui concernent l’immeuble en entier sont d’ailleurs moins élevés que sur un ou plusieurs logements secs. Il est ainsi possible de réaliser d’importantes économies sur les frais de notaire, l’impôt foncier, les frais de syndic, les travaux éventuels et les frais de déplacement qui sont limités à cet immeuble.

Des démarches simplifiées

L’achat d’un immeuble de rapport simplifie considérablement les démarches administratives à entreprendre. Celles liées au financement du bien et à son acquisition n’ont lieu qu’une seule fois ce qui permet de gagner du temps.

Un rendement locatif plus important

Les frais d’acquisition et d’entretien d’un immeuble de rapport sont plus faibles que pour un logement sec. Toutefois, la valeur locative de ces deux biens est identique permettant à l’investisseur de profiter d’un rendement locatif intéressant, souvent compris entre 8 et 10 %.

Un risque d’impayés limité

Investir dans plusieurs biens limite le risque d’une éventuelle vacance locative car même si un locataire quitte son logement, les autres continuent à verser un loyer chaque mois. Il peut être judicieux de mettre en avant cet argument auprès de la banque pour négocier son emprunt.

Une potentielle plus-value à la revente

L’investisseur peut espérer réaliser une plus-value à la revente grâce aux économies réalisées sur le prix d’achat et les différents frais associés. Il peut choisir de vendre l’immeuble en un seul bloc, auquel cas il faudra s’attendre à des délais plus longs car les acquéreurs sont plus rares, ou vendre son immeuble lot par lot à condition que le coût des travaux réalisés ne rende pas l’opération neutre.

Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Plusieurs points importants doivent être étudiés avant d’investir dans un immeuble de rapport. Ces conseils peuvent vous faire réaliser des économies non-négligeables.

Avoir les connaissances nécessaires

Si l’achat d’un immeuble de rapport est plus rentable qu’un investissement locatif traditionnel, il est aussi plus risqué, d’où l’importance de justifier d’une situation financière solide. De plus, cette opération comporte souvent des travaux qui ne doivent pas être négligés. Ce type d’investissement s’adresse donc davantage aux investisseurs avertis et qui ont des connaissances en matière juridique et fiscale. Il convient cependant de préciser qu’un bien immobilier est considéré comme un immeuble de rapport dès lors qu’il comprend au moins deux lots. Dans ce cas, il peut également convenir aux investisseurs modestes.

Bien choisir son emplacement

En plus de s’être renseigné préalablement sur la loi en matière de location de biens et la fiscalité des revenus locatifs, l’investisseur doit étudier soigneusement l’emplacement de son futur immeuble de rapport. Bien choisir son emplacement ne signifie pas pour autant qu’il faut acheter près de chez soi mais trouver le meilleur ratio entre le prix d’achat, le potentiel locatif et le potentiel effectif de location. Préférez les villes moyennes avec une forte demande locative. La proximité des transports en commun et des commerces représente aussi un atout important pour votre investissement.

Etudier le marché immobilier

Après l’emplacement vient le choix de l’immeuble de rapport. Quelques connaissances en matière de travaux peuvent être nécessaires pour bien évaluer le coût de l’opération. Si vous n’en disposez pas, privilégiez un immeuble en bon état. Avant de vous lancer, pensez également à vérifier les montants des loyers proposés dans le secteur concerné. Pour ne pas faire d’erreur, vous pouvez faire appel à un agent immobilier.

Améliorer la rentabilité du bien

Ce type d’investissement a pour but d’être rentable. Pour optimiser cette rentabilité, il peut être intéressant de proposer plusieurs surfaces à la location ce qui permettra d’atteindre un public plus large. Il faut enfin savoir que cet investissement peut être réalisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation.

Demander l’aide d’un professionnel

Dernier conseil : il n’est pas rare de voir sur le web des annonces immobilières indiquant qu’il est possible de louer à 9 ou 10 % de rendement. Méfiez-vous de ces annonces alléchantes et faites-vous votre propre avis en étudiant le marché ou en passant par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Ainsi, comme tout investissement immobilier locatif, l’achat d’un immeuble de rapport n’est pas à prendre à la légère car le panel des acquéreurs potentiels est bien moins large que sur le marché des studios. De plus, contrairement à une résidence principale, l’immeuble de rapport n’est pas valorisé par son confort mais par son rendement. Cet élément va donc fortement impacter son prix. Cependant, d’autres paramètres sont à prendre en compte et notamment les charges et les éventuels travaux à prévoir. La stabilité des locataires est aussi essentielle pour la revente. En effet, un turn-over important pourrait entraîner une décote. Une chose est sûre, si vous n’êtes pas un investisseur averti, demandez l’aide d’un professionnel du secteur.