Le dispositif Denormandie : fonctionnement et avantage fiscal

Adopté dans le cadre de la loi de Finances pour 2019, le dispositif Denormandie élargit les dispositions de la loi Pinel à l’investissement dans l’ancien.

Le dispositif Denormandie est une nouvelle aide accordée aux propriétaires bailleurs qui effectuent des travaux de rénovation dans un bien immobilier situé dans un quartier ancien dégradé. Très attendu des professionnels et des particuliers, il est entré en vigueur au 1^er janvier 2019. Zoom sur le fonctionnement et l’avantage fiscal offert par la loi Denormandie.

Encourager la rénovation des logements dégradés en centre-ville

Dans de nombreuses villes moyennes, les habitants quittent le centre pour aller vivre en périphérie. Les commerces sont impactés et les logements inhabités se dégradent. Le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation des logements dégradés en centre-ville. Il s’inscrit dans le programme « Action cœur de ville » lancé en mars 2018 donnant de nouveaux moyens à 222 villes pour se relancer.

Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt

Le montant de l’aide accordée au propriétaire bailleur d’un logement à rénover représente 12, 18 ou 21 % du coût de l’opération, selon la durée pendant laquelle il s’engage à louer son bien (6, 9 ou 12 ans). Autrement dit, l’avantage fiscal offert par le dispositif Denormandie est le même que celui du Pinel pour les logements neufs.

Dispositif Denormandie : quelles conditions ?

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être remplies. Tout d’abord, le logement au titre duquel l’aide est sollicitée doit être destiné à la location. Ensuite, le logement doit se situer dans une ville moyenne labellisée « Cœur de ville », c’est-à-dire dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire ou dans laquelle la réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marquée.

Autre condition : les travaux à réaliser doivent représenter 25 % du montant de l’opération immobilière. Les travaux éligibles doivent impérativement être effectués par une entreprise. Prenons l’exemple d’une opération immobilière incluant l’achat d’un bien à 150.000 euros. Le montant des travaux à réaliser devra atteindre 50.000 euros au moins. La réduction d’impôt sera comprise entre 24.000 et 42.000 euros. Il convient de préciser que le montant de l’achat ne peut dépasser 300.000 euros.

Dernière condition : le logement doit être loué non meublé et le loyer est ensuite plafonné tout comme les ressources des locataires. Un décret d’application devrait prochainement préciser le montant des loyers et des plafonds.

Le choix de la ville est déterminant

Il faut rappeler que seules 222 villes sont éligibles au dispositif Denormandie. Ainsi, l’investisseur devra être extrêmement sélectif sur le choix de la ville. Il est préférable de bien connaître la ville où on investit. La demande locative doit être suffisamment importante pour que le propriétaire ne revende pas à perte une fois la défiscalisation terminée.

Le site MeilleursAgents considère que 147 villes sont rentables car un investissement de 100.000 euros permet d’espérer une rentabilité égale ou supérieure à 3 %. Toutefois, la rentabilité n’est pas le seul paramètre à observer. En effet, le dynamisme de la ville, la part de logements vacants, le taux de chômage doivent être étudiés. MeilleursAgents estime que, sur la base de ces critères, Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes les plus rentables. En revanche, certaines villes comme Marmande, Angoulême ou Cognac figurent parmi les moins intéressantes car peu de locataires sont éligibles au dispositif Denormandie dans l’hypothèse où le plafond de ressources de la loi Pinel est repris.

Pourquoi s’intéresser au dispositif Denormandie ?

Le gouvernement a créé ce dispositif pour inciter les particuliers à rénover des logements anciens dans les villes confrontées à l’insalubrité de leurs biens immobiliers. Contrairement au Pinel dans l’ancien, la loi Denormandie n’impose pas de faire des travaux considérables puisque ceux-ci doivent représenter 25 % du total de l’investissement. Le ministre Julien Denormandie a estimé qu’un trop grand nombre de conditions ont empêché le développement du Pinel dans l’ancien.

Ensuite, le dispositif Denormandie est accessible aux investisseurs de toutes les régions ce qui n’était pas forcément le cas du dispositif Pinel ancien, réservé aux zones tendues. Cependant, l’efficacité de ce dispositif de défiscalisation repose sur la capacité de l’investisseur à réaliser rapidement les travaux pour louer son bien rénové sous un délai court. Il est donc indispensable d’avoir une bonne connaissance du marché local pour mettre son logement en location au juste prix. Ainsi, la loi Denormandie s’adresse davantage aux investisseurs de proximité qui connaissent la ville ou vivent dans une commune limitrophe.

Au-delà de l’avantage fiscal qu’il procure, le dispositif Denormandie permet de réduire sa consommation d’énergie, d’abaisser les émissions de gaz à effet de serre mais surtout de réagir face à la carence de logements.

Comment calculer le rendement de son investissement locatif ?

Vous souhaitez calculer le rendement de votre investissement immobilier locatif dans le cadre du dispositif Denormandie ? La meilleure solution consiste à utiliser un simulateur de défiscalisation en ligne. Cet outil simple d’utilisation et entièrement gratuit vous permettra de vérifier si votre commune est éligible et l’intérêt d’un tel investissement.

L’aide d’un professionnel de la défiscalisation peut également s’avérer utile. Cet expert analysera votre situation et vous orientera vers les solutions de défiscalisation les plus adaptées à votre projet et votre profil. En France, de nombreux acteurs proposent ces services : les banques, les cabinets de défiscalisation, les conseillers en gestion de patrimoine. N’oubliez pas qu’un investissement immobilier vous engage sur de nombreuses années. Dès lors, il est nécessaire de prendre les bonnes décisions. N’hésitez pas à rencontrer plusieurs professionnels avant de vous lancer.

Pour conclure, le dispositif Denormandie semble bien plus intéressant que le Pinel ancien. Toutefois, seules quelques villes y sont éligibles. Mieux vaut donc bien connaître la ville dans laquelle vous investissez avant d’engager votre projet, l’objectif étant de rentabiliser rapidement votre investissement.